Immobilie erben: Was Sie jetzt wissen müssen
Erbschaft Immobilien: Der erste Schritt nach dem Erbfall
Nach dem Tod eines Angehörigen müssen Erben schnell handeln. Die wichtigsten ersten Schritte:
- Erbschein beantragen beim Nachlassgericht (Kosten richten sich nach Nachlasswert) – benötigt für Grundbuchänderungen
- Grundbuch prüfen: Gibt es Belastungen (Hypotheken, Grundschulden, Wohnrechte)? Auszug beim Grundbuchamt anfordern
- Finanzamt informieren: Erbschaft innerhalb von 3 Monaten melden (Pflicht!)
- Immobilienwert schätzen lassen: Gutachter oder Makler – entscheidend für Steuerbescheid
- Laufende Verpflichtungen klären: Versicherungen, Hausgeld, Mietverträge, Kredite
Wichtig: Die Ausschlagungsfrist beträgt 6 Wochen (bei Auslandserbschaft 6 Monate). Wer die Erbschaft annimmt, übernimmt auch alle Schulden auf der Immobilie.
| Aufgabe | Frist | Wichtigkeit |
|---|---|---|
| Erbschaft ausschlagen oder annehmen | 6 Wochen | Kritisch |
| Finanzamt informieren | 3 Monate | Pflicht |
| Erbschein beantragen | Keine Frist, aber zügig | Wichtig |
| Grundbuch umschreiben | 2 Jahre (danach kostenpflichtig) | Wichtig |
| Erbschaftsteuerbescheid | Ca. 6–18 Monate nach Meldung | Abwarten |
Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge und Steuerklassen
Ob und wie viel Erbschaftsteuer fällig wird, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Das Gesetz kennt drei Steuerklassen:
| Erbe | Freibetrag | Steuerklasse | Steuersatz (typisch) |
|---|---|---|---|
| Ehegatte / eingetr. Partner | 500.000 € | I | 7–30% |
| Kinder (je Kind) | 400.000 € | I | 7–30% |
| Enkelkinder | 200.000 € | I | 7–30% |
| Eltern (bei Erbschaft) | 100.000 € | I | 7–30% |
| Geschwister, Nichten/Neffen | 20.000 € | II | 15–43% |
| Fremde Personen | 20.000 € | III | 30–50% |
Sonderregel selbstgenutzte Immobilien: Wenn der Ehegatte oder die Kinder die Immobilie nach dem Erbfall selbst bewohnen (Kinder max. 200 qm), bleibt die Immobilie vollständig erbschaftsteuerfrei – vorausgesetzt, die Selbstnutzung dauert mindestens 10 Jahre an.
Die Freibeträge können alle 10 Jahre erneut genutzt werden – ein wichtiger Aspekt bei der vorweggenommenen Erbfolge (Schenkung zu Lebzeiten). Alle Steuerstrategien für Immobilienbesitzer →
Behalten, Vermieten oder Verkaufen: Die 3 Optionen im Vergleich
Nach der Steuerplänung steht die strategische Entscheidung: Was tun mit der geerbten Immobilie?
| Option | Vorteile | Nachteile | Wann sinnvoll |
|---|---|---|---|
| Selbst nutzen | Erbschaftsteuer-befreiung (10 J.), keine Miete zahlen | Kapital gebunden, kein Cashflow | Bei gutem Lage & eigenem Bedarf |
| Vermieten | Passives Einkommen, AfA nutzbar, Wertzuwachs | Verwaltungsaufwand, Mieterrisiko | Bei guter Mietrendite (> 3% netto) |
| Verkaufen | Liquidität, keine Verwaltung | Spekulationssteuer möglich, Markttiming | Bei hohem Sanierungsbedarf oder Erbengemeinschaft |
Die Spekulationsfrist beim Erbe: Als Erbe übernimmst du die Haltezeit des Verstorbenen. Hat der Erblasser die Immobilie seit mehr als 10 Jahren besessen, ist der Verkauf für dich sofort steuerfrei. Andernfalls gilt die verbleibende Zeit bis zur vollen 10-Jahres-Frist. Spekulationsfrist erklärt →
Bei Erbengemeinschaften (mehrere Erben) ist Einigkeit Pflicht: Verkauf oder Vermietung müssen alle beschließen. Im Streitfall hilft nur die Teilungsversteigerung – meist der schlechteste Ausweg. Frühzeitig Einigung suchen oder Erbauseinandersetzung regeln.
Mietrendite der Erbimmobilie berechnen → · Vermieter-Leitfaden
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Häufige Fragen
Muss ich eine geerbte Immobilie versteuern?
Nicht immer. Es gibt hohe Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €. Selbst genutzte Immobilien sind für Ehepartner und Kinder (bis 200 qm) komplett steuerfrei, wenn sie 10 Jahre selbst bewohnt werden.
Was passiert mit dem Kredit auf einer geerbten Immobilie?
Der Kredit geht auf die Erben über. Du kannst ihn weiterführen oder – bei Verkauf – ablösen. Viele Banken verlangen keine Vorfälligkeitsentschädigung bei Tod des Kreditnehmers, aber das ist nicht garantiert: Kreditvertrag prüfen!
Kann ich eine geerbte Immobilie sofort steuerfrei verkaufen?
Ja – wenn der Erblasser die Immobilie bereits länger als 10 Jahre besessen hatte. Als Erbe übernimmst du die Haltedauer. Hatte er sie kürzer, läuft deine Spekulationsfrist bis zum 10-Jahres-Jubiläum des ursprünglichen Kaufdatums.
Was ist eine Erbengemeinschaft und was bedeutet das für die Immobilie?
Bei mehreren Erben entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen über die Immobilie (Verkauf, Vermietung, Renovierung) müssen einstimmig getroffen werden. Im Streitfall droht die Teilungsversteigerung, die meist unter Marktwert endet.
Wie lange habe ich Zeit, eine Erbschaft auszuschlagen?
Die Ausschlagungsfrist beträgt 6 Wochen ab Kenntnis vom Erbfall (bei Auslandserbschaft 6 Monate). Wer die Frist versäumt, hat die Erbschaft – inklusive Schulden – angenommen.