Kaufvertrag Immobilien: Was steht drin, was ist verhandelbar?
Aufbau eines Immobilien-Kaufvertrags — was sind die Pflichtinhalte?
Der Immobilien-Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB) — ohne Notar ist er nichtig. Typischer Aufbau:
| Abschnitt | Inhalt | Worauf achten? |
|---|---|---|
| Vertragsparteien | Verkäufer, Käufer, Vollmachten | Alle Eigentümer müssen zustimmen |
| Kaufgegenstand | Genaue Beschreibung, Grundbuchdaten, Wohnfläche | Wohnfläche prüfen — Abweichungen >10 % = Mängelrecht |
| Kaufpreis & Zahlung | Preis, Fälligkeit, Bankverbindung | Frist für Eigenkapital und Bankbestätigung |
| Besitzübergang | Datum, Zustände, Mietvhältnisse | Laufende Mietverträge übergang prüfen |
| Gewährleistung | „Gekauft wie gesehen“ oder Garantien | Klausel „unter Ausschluss“ = keine Gewähr; Arglist bleibt |
| Kosten & Steuern | Notar, Grunderwerbsteuer, Makler | Wer zahlt was — gesetzliche Regelungen beachten |
| Auflassungsvormerkung | Vormerkung im Grundbuch | Schützt Käufer vor Weiterverkäufen zwischen Vertrag und Eintragung |
Kaufnebenkosten im Überblick: Alle Kosten 2026 · Grunderwerbsteuer berechnen: Satz nach Bundesland.
Was ist verhandelbar? — Typische Kaufvertragsklauseln
Nicht alles im Kaufvertrag ist gesetzlich festgelegt — vieles ist Verhandlungssache. Diese Klauseln begegnen dir häufig:
| Klausel | Typ | Käufer-Tipp |
|---|---|---|
| Gewährleistungsausschluss | Verhandelbar | Ausschluss ok, aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Sachverständiger vor Kauf! |
| Wohnflächenangabe | Entscheidend | Abweichung >10 % = Minderungsrecht. Immer selbst nachmessen oder Gutachter. |
| Inventarübernahme | Verhandelbar | Einbauküche, Rolladen etc. separat ausweisen — das spart Grunderwerbsteuer (wird nicht auf Mobiliar erhoben). |
| Zahlungsfrist / Eigentumsübergang | Verhandelbar | Flexibles Datum ist möglich — wichtig wenn Kredit noch nicht final genehmigt ist. |
| Maklerkosten | Gesetzlich (Bestellerprinzip) | Seit 2020: Makler den Verkäufer bestellt hat, zahlt Verkäufer — mindestens 50/50-Teilung. Mehr: Maklerprovision 2026. |
| Rücktrittsvorbehalt bei Finanzierungsablehnung | Verhandelbar | Sehr wichtig! Ohne diese Klausel haftest du auch wenn die Bank ablehnt. |
Wohnfläche prüfen: WoFläV vs. DIN 277 · Maklerprovision: Wer zahlt wie viel?
Notar und Ablauf: So läuft der Kaufvertrag ab
Die notarielle Beurkundung ist Pflicht für jeden Immobilienkauf in Deutschland. Der Ablauf in fünf Schritten:
In der Regel wählt der Käufer den Notar, da er die Kosten trägt. Verkäufer kann einen anderen wünschen, aber Käufer hat das letzte Wort.
Der Notar schickt den Entwurf rechtzeitig. Lies ihn genau — oder lass ihn von einem Anwalt prüfen (200–500 € gut investiert). Fragen an den Notar sind kostenlos und willkommen.
Notar liest den Vertrag vor, alle Beteiligten unterschreiben. Dauer: 1–2 Stunden. Beide Parteien müssen persönlich anwesend sein (oder per Vollmacht vertreten).
Notar beantragt Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Finanzamt sendet Unbedenklichkeitsbescheinigung nach Zahlung der Grunderwerbsteuer (4–6 Wochen).
Nach Kaufpreiszahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung: Eintragung im Grundbuch. Ab dann bist du juristischer Eigentümer. Dauer gesamt: typisch 6–12 Wochen nach Beurkundung.
Grunderwerbsteuer berechnen: Steuersatz für dein Bundesland · Notarkosten: Im Kaufnebenkosten-Überblick · Immobilienwert prüfen: Wertermittlung vor dem Kauf.
Kaufvertrag-Inhalte: Was muss enthalten sein?
Der notarielle Kaufvertrag ist das zentrale Rechtsdokument beim Immobilienerwerb. Das Beurkundungserfordernis durch einen Notar schützt beide Parteien — trotzdem lohnt es sich, jeden Punkt zu verstehen, bevor man unterschreibt.
Pflichtinhalte gem. §§ 311b, 925 BGB:
- Vollständige Bezeichnung von Käufer und Verkäufer (Name, Anschrift, Geburtsdatum)
- Genaue Objektbezeichnung inkl. Grundbuchblatt, Flurstück, Gemarkung
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten (Fälligkeitsdatum, Konto)
- Auflassung (Eigentumsübertragungserklärung) und Auflassungsvormerkung
- Übergabetermin und -bedingungen (Zustand, mitverkaufte Einrichtung)
- Gewährleistungsausschluss (Standard: "gekauft wie besichtigt")
Wichtige Zusatzvereinbarungen:
- Bestehende Mietverhältnisse: Käufer tritt in bestehende Mietverträge ein (§ 566 BGB)
- Teilungserklarung und Gemeinschaftsordnung bei Eigentumswohnungen
- Altlasten- und Baurechtsinformationen (aus Grundbuch, Baulastenverzeichnis)
- Energieausweis-Vorlageverpflichtung des Verkäufers
Tipp: Bitte den Notar um den Vertragsentwurf mindestens 2 Wochen vor dem Beurkundungstermin. So hast du Zeit für eine anwaltliche Prüfung. Mehr zum Ablauf: Grundbucheintragung nach dem Kauf.
Verhandlungsspielraum beim Kaufvertrag: Was ist änderbar?
Viele Käufer glauben, der Kaufvertrag sei fest vorgegeben. Tatsächlich gibt es mehrere Punkte, die vor der Beurkundung verhandelt werden können und sollten:
Kaufpreis und Aufteilung:
Der Kaufpreis ist immer verhandelbar. Bei vermieteten Objekten kann zusätzlich die Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil vereinbart werden — ein höherer Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis und spart langfristig Steuern. Mehr dazu: AfA optimal nutzen.
Übergabetermin und Besitzübergang:
Der Übergabetermin ist oft verhandelbar — besonders wenn du noch eine Anschlussfinanzierung läuft oder der Verkäufer Zeit für den Auszug benötigt. Wichtig: Kaufpreis-Fälligkeit und Besitzübergang sollten gleichzeitig erfolgen.
Gewährleistungsausschluss einschränken:
Standard ist "gekauft wie besichtigt" mit Ausschluss von Sachmangelhaftung. Bei konkreten bekannten Mängeln (feuchter Keller, Hausschwamm) kannst du verlangen, dass diese im Vertrag vermerkt und der Preis entsprechend angepasst wird.
Makler-Provision im Kaufpreis einpreisen:
Wenn du die Maklerprovision in den verhandelten Kaufpreis einrechnen lässt, wird die Grunderwerbsteuer nur auf den Nettokaufpreis berechnet — das spart bei 3,57 % Provision und 6,5 % Grunderwerbsteuer bis zu 232 € pro 100.000 €. Alle Nebenkosten im Überblick: Kaufnebenkosten 2026.
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Häufige Fragen
Wer wählt den Notar beim Immobilienkauf?
In der Regel der Käufer, da er die Notarkosten trägt (ca. 1,5–2 % des Kaufpreises). Es steht dir frei, jeden zugelassenen Notar in Deutschland zu wählen — auch wenn die Immobilie in einer anderen Stadt liegt. Notarkosten sind bundesweit einheitlich durch das GNotKG geregelt.
Was passiert, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt?
Verkäufer kann Rücktritt erklären (nach gesetzter Frist) und Schadensersatz verlangen. Haben beide schon geleistet: gegenseitige Rückabwicklung. Deshalb sollte der Käufer eine Klausel über Rüktrittsvorbehalt bei Finanzierungsablehnung verhandeln.
Wie lange dauert ein Immobilienkauf vom Kaufvertrag bis zur Schlüsselübergabe?
Typisch 6–12 Wochen: Auflassungsvormerkung (1 Woche), Grunderwerbsteuerbescheid (4–6 Wochen), Kaufpreiszahlung nach Bescheid, Eigentumsumschreibung (2–4 Wochen). Schlüsselübergabe meist bei Eigentumsumschreibung oder per vertraglicher Vereinbarung.