CDU, CSU und SPD (GroKo) sprechen gerade über eine neue Regierung. Aus den Gesprächen sind erste Infos durchgesickert – vor allem rund ums Thema Bauen und Immobilien. Was bedeutet das für dich, wenn du kaufen, bauen oder investieren willst? Lies oder stream weiter, hier bekommst du einfache Erklärungen.
Was hat die Politik vor?
Die geleakten Infos zeigen: Es soll mehr gebaut werden. CDU und SPD wollen den Wohnungsbau wieder ankurbeln. Dafür sind vier große Maßnahmen geplant:
- Sonderabschreibungen beim Neubau
- Schnellere, digitale Baugenehmigungen
- Förderungen für umweltfreundliches Bauen
- Günstigere Kredite für Familien beim ersten Hauskauf
Was heißt das für dich?
Wenn du überlegst zu bauen oder zu investieren, könnten dir bald mehr Förderungen und Steuervorteile helfen. Genehmigungen könnten schneller gehen – das spart Zeit und Nerven.
Was steckt hinter dem „Sondervermögen“?
Die Regierung will ein riesiges Extra-Budget aufstellen: rund 500 Milliarden Euro. Das nennt man „Sondervermögen“. Dieses Geld kommt nicht aus dem normalen Haushalt, sondern über neue Schulden.
Was heißt das für dich?
Mehr Schulden bedeuten: Der Staat braucht mehr Geld vom Kapitalmarkt. Dafür gibt er sogenannte Bundesanleihen aus – und muss dafür gute Zinsen bieten. Das führt zu…
Steigende Bauzinsen – warum?
Wenn der Staat viele Anleihen anbietet, steigen die Zinsen. Warum? Weil Investoren nur dann kaufen, wenn sie mehr verdienen. Und diese höheren Zinslage wirken sich direkt auf deine Baufinanzierung aus.
Was heißt das für dich?
Auch wenn die Europäische Zentralbank die Zinsen senkt – deine Bauzinsen können trotzdem steigen. Denn sie hängen auch von der Kapitalmarktlage ab.
Sonderabschreibung beim Neubau – einfach erklärt
Normalerweise kannst du eine Immobilie über viele Jahre steuerlich abschreiben. Die Sonderabschreibung erlaubt dir, in den ersten vier Jahren zusätzlich 5 Prozent pro Jahr abzusetzen.
Was heißt das für dich?
Du zahlst in den ersten Jahren deutlich weniger Steuern. Das ist vor allem für Investoren spannend – du bekommst schneller Geld zurück und mehr finanziellen Spielraum.
Förderung trifft Zinsdruck – was nun?
Die Politik will dir beim Bauen helfen – mit Förderungen und besseren Regeln. Gleichzeitig könnte das viele neue Geld (Sondervermögen) die Zinsen steigen lassen. Das ist ein Widerspruch.
Was heißt das für dich?
Plan deine Finanzierung gut. Überlege z. B., ob du dir die aktuellen Zinsen früh sichern willst (mit einem Forward-Darlehen). Und informiere dich genau über Förderprogramme.
Was du jetzt tun kannst
- Sichere dir frühzeitig gute Zinsen
- Vergleiche Förderprogramme
- Überprüfe regelmäßig deine Finanzierung
Politik verändert den Markt – und das spürst du direkt bei Krediten, Baukosten und Steuern. Halte dich auf dem Laufenden, damit du clever entscheiden kannst.
Hier nochmal die Links:
Koalitionsvertrag 2025: Was ändert sich konkret für Immobilien-Investoren?
| Thema | Geplante Änderung | Auswirkung auf Investoren |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Freibetrag für Erstkäufer geplant | Geringere Nebenkosten für Erstkauf |
| AfA Neubau | Erhöhung auf 3% (von 2%) | Schnellere steuerliche Abschreibung |
| Mietpreisbremse | Verlängerung bis 2029 | Mieterhöhungen in angespannten Märkten begrenzt |
| Energieeffizienz | Sanierungspflichten bei Verkauf | Investitionskosten vor Verkauf einkalkulieren |
| Wohnungsbau | 400.000 neue Wohnungen/Jahr Ziel | Langfristig mehr Angebot = moderatere Preissteigerung |
AfA 3% für Neubauten: Was das konkret bedeutet
Bisher durften Vermieter Neubauten mit 2% pro Jahr abschreiben. Die neue Regelung erhöht das auf 3% — ein Unterschied der sich direkt im Geldbeutel zeigt:
| AfA 2% (alt) | AfA 3% (neu) | |
|---|---|---|
| Gebäudewert (von 400k Kaufpreis) | 320.000 € | 320.000 € |
| Jährliche Abschreibung | 6.400 € | 9.600 € |
| Steuerersparnis (42% Steuersatz) | 2.688 €/Jahr | 4.032 €/Jahr |
| Vorteil p.a. | — | +1.344 € mehr Steuerersparnis |
Gilt für Neubauten ab Baujahr 2023. Für Altbauten (Baujahr vor 1925) gilt weiterhin 2,5%, für alle anderen Bestandsbauten 2%. Alle Details: Immobilien-Steuern 2026 — AfA & Werbungskosten erklärt.
Was bedeutet das für deine Investitionsstrategie 2026?
3% AfA macht Neubauten trotz höherem Kaufpreis steuerlich attraktiver. Rechne die Eigenkapitalrendite nach Steuern aus: Rendite-Rechner.
Vor Kauf: Energieausweis prüfen. Gebäude mit Energieklasse D–G werden bei Verkauf ggf. Sanierungspflichten auslösen. Entweder Preis verhandeln oder Sanierungskosten in die Rendite einrechnen.
Die Mietpreisbremse gilt in angespannten Wohnungsmärkten (die meisten Großstädte). Dort darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mieterhöhungspotenzial prüfen bevor du kaufst.
Was 2026 konkret anders ist: 3 Bereiche im Fokus
Die politischen Änderungen betreffen vor allem drei Bereiche, die Kapitalanleger direkt spüren:
Rendite prüfen: Kostenloser Rechner → · Finanzierung: Kredit & Zinsen 2026 · Steuern: AfA 3% vs. 2% im Detail
Status April 2026: Was ist bereits in Kraft — was noch nicht?
Viele Regelungen aus dem Koalitionsvertrag sind bereits umgesetzt, andere noch in der Umsetzung. Dieser Überblick zeigt den aktuellen Stand für Immobilien-Investoren:
| Regelung | Status April 2026 | Was das bedeutet |
|---|---|---|
| AfA 3% für Neubauten ab 2023 | In Kraft | Bereits für alle Neubauten ab Baujahr 2023 gültig. Sofort nutzbar beim Kauf eines neuen Objekts. |
| Mietpreisbremse bis 2029 | Verlängert | Gilt bei Neuvermietung in ca. 400 Gemeinden — max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete. |
| Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer | In Diskussion | Noch kein Gesetz verabschiedet. Wann/ob es kommt, ist offen. Nicht einplanen. |
| 400.000 Wohnungen/Jahr Ziel | Weit verfehlt | 2024: ca. 260.000 fertiggestellt. Ziel unrealistisch angesichts hoher Kosten und Fachkräftemangel. |
| Sanierungspflicht bei Verkauf (EU-Gebäuderichtlinie) | Nationale Umsetzung offen | EU beschlossen, DE Umsetzungsgesetz noch nicht. Wer D/E/F-Gebäude kauft, sollte Sanierungskosten einplanen. |
Steuern aktuell: AfA 3%, Grundsteuer & alle Werbungskosten 2026 · KfW-Förderung: KfW 2026 im Detail · Finanzierung: Kredit & Zinsen April 2026
Häufige Fragen
Was ändert sich durch den Koalitionsvertrag 2025 für Immobilienkäufer?
Die geplante Erhöhung der AfA für Neubauten auf 3% (von 2%) macht neue Investitionsobjekte steuerlich attraktiver. Ein Grunderwerbsteuer-Freibetrag für Erstkäufer ist in der Diskussion. Die Mietpreisbremse wird bis 2029 verlängert.
Lohnt sich der Kauf einer Immobilie trotz politischer Unsicherheit?
Langfristig ja: Die strukturelle Wohnungsnachfrage in deutschen Städten bleibt hoch. Kurzfristige politische Änderungen beeinflussen vor allem Neubau und spezifische Steuervorteile — das Grundprinzip der Renditeimmobilie bleibt stabil.
Wie wirkt sich die Mietpreisbremse auf Kapitalanleger aus?
Die Mietpreisbremse begrenzt Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete in angespannten Märkten. Für Bestandsobjekte mit Marktmiete kaum Auswirkung, für Objekte mit Mieterhöhungspotenzial eine Einschränkung.
Was bedeutet die Energiesanierungspflicht für bestehende Immobilien?
Nach aktuellem Koalitionsvertrag sind Sanierungspflichten bei Eigentumsübergang (Verkauf) von Immobilien mit sehr schlechter Energieklasse (F oder G) geplant. Wer heute kauft, sollte den Energieausweis genau prüfen und Sanierungskosten (neue Heizung, Dämmung) einkalkulieren. Gut sanierte Gebäude (Klasse A–C) sind davon nicht betroffen.
Welche Förderprogramme für Immobilien-Investoren gibt es 2026?
Aktuell verfügbar: KfW-Förderung für energetische Sanierung (BEG-Programm), Steuerbonus für Sanierungsmaßnahmen (§ 35c EStG, bis 20% der Kosten), Denkmalschutz-AfA für gelistete Gebäude (bis zu 100% in 12 Jahren). Für Neubauten: KfW-Klimafreundlicher Neubau (günstigere Zinsen). Alle Programme kombinierbar mit der regulären AfA.
Das Wichtigste auf einen Blick
- AfA 3%: Für Neubauten ab 2023 schon beschlossen — steuerlicher Vorteil für Neubau-Investoren
- Grunderwerbsteuer: Bleibt Ländersache — weiterhin 3,5–6,5% je Bundesland
- Mietpreisbremse: Bis 2029 verlängert — gilt bei Neuvermietung in angespannten Märkten
- Fazit: Kein fundamentaler Wandel — Immobilien bleiben steuerlich attraktiv als Kapitalanlage
Alle Steuertipps für Vermieter → · Finanzierung 2026 · Einsteiger-Guide
