Maklerprovision 2026: Höhe, Bestellerprinzip & Spartipps
Maklerprovision nach Bundesland: Die Übersicht 2026
Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich einheitlich geregelt — sie wird zwischen Makler und Auftraggeber frei vereinbart. In der Praxis haben sich regional unterschiedliche Sätze etabliert:
| Bundesland | Provision gesamt | Anteil Käufer (seit 2020) |
|---|---|---|
| Bayern, Berlin, Hamburg, NRW, Brandenburg, Bremen | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% |
| Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95% inkl. MwSt. | 2,38% Käufer, 3,57% Verkäufer |
| Hessen, Rheinland-Pfalz | 5,95–7,14% | Hälftig aufgeteilt |
| Baden-Württemberg, Niedersachsen | 7,14% inkl. MwSt. | 3,57% |
Alle Kaufnebenkosten im Überblick: Kaufnebenkosten Rechner 2026 · Finanzierung planen: Immobilienfinanzierung Guide
Wer zahlt den Makler? Das Bestellerprinzip beim Kauf
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip für den Immobilienkauf (§§ 656a–656d BGB). Die Kernregel: Wer den Makler beauftragt, kann maximal 50% der Provision auf den anderen Teil abwälzen.
Makler arbeitet für Verkäufer. Provision: max. 50% Käufer, 50% Verkäufer. Standard: 3,57% + 3,57% = 7,14% gesamt. Der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat.
Käufer trägt die volle Provision allein — oder einigt sich auf Teilung. In der Praxis selten, da die meisten Objekte vom Verkäufer über Makler angeboten werden.
Bei der Mietvermittlung gilt: Wer den Makler bestellt, zahlt ihn. Vermieter, die einen Makler beauftragen, dürfen die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen.
Objekt-Prüfung vor dem Kauf: Due Diligence Checkliste · Erste Wohnung kaufen: Schritt-für-Schritt-Guide · Kaufnebenkosten: Alle Kaufkosten 2026
Maklerkosten sparen: Wann lohnt ein Makler nicht?
Makler bieten echten Mehrwert — aber nicht in jedem Fall. So sparst du Provision oder handelst sie herunter:
Plattformen wie ImmoScout24, eBay Kleinanzeigen oder lokale Zeitungen bieten Objekte direkt vom Eigentümer — ohne Provision. Nachteil: weniger Auswahl, mehr Eigenrecherche. Tipp: direkt Hausverwaltungen von bekannten Liegenschaften ansprechen.
Bei teuren Objekten (über 600.000 €) ist die Provision oft verhandelbar. Makler sind flexibler, wenn das Objekt schwer zu verkaufen ist, du cash kaufst oder schnell abschließen kannst.
Kaufst du als Kapitalanleger? Die Maklerprovision zählt zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die AfA-Bemessungsgrundlage — damit spart man Steuern über 50 Jahre. Bei 12.000 € Provision und 42% Steuersatz: ca. 100 €/Jahr gespart. AfA Immobilien Guide →
Rendite berechnen (inkl. Maklerkosten): Rendite-Rechner · Kaufnebenkosten einplanen: Kaufnebenkosten 2026 · MFH kaufen: MFH-Guide · AfA nutzen: Abschreibung Immobilien
Maklerprovision 2026: Was gilt nach dem Bestellerprinzip?
Seit Dezember 2020 gilt beim Immobilienkauf das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte der Provision — und der Verkäufer darf nicht mehr als die Hälfte auf den Käufer übertragen. Damit ist die Provisionsverteilung in Deutschland bundesweit neu geregelt.
| Region | Käufer-Provision üblich | Verkäufer-Provision üblich |
|---|---|---|
| Bayern, Baden-Württemberg | 3,57 % inkl. MwSt | 3,57 % inkl. MwSt |
| Berlin, Brandenburg | 3,57 % inkl. MwSt | 3,57 % inkl. MwSt |
| Hamburg, Schleswig-Holstein | 3,57 % inkl. MwSt | 3,57 % inkl. MwSt |
| Hessen (Frankfurt) | 2,975 % inkl. MwSt | 2,975 % inkl. MwSt |
| NRW (Köln, Düsseldorf) | 3,57 % inkl. MwSt | 3,57 % inkl. MwSt |
Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € und 3,57 % Käuferprovision fallen 12.495 € Maklerkosten an. Diese sind seit 2020 als Werbungskosten absetzbar, wenn die Immobilie vermietet wird. Alle Kaufnebenkosten im Überblick: Kaufnebenkosten 2026.
Ohne Makler kaufen: Chancen und Risiken
Immer mehr Verkäufer bieten ihre Immobilien direkt an — ohne Makler, ohne Provision. Das klingt verlockend, birgt aber konkrete Risiken für Käufer:
Vorteile ohne Makler:
Keine Käufer-Provision (bis zu 3,57 % sparen), direkter Kontakt zum Eigentümer, schnellere Entscheidungswege, oft mehr Verhandlungsspielraum beim Preis.
Risiken ohne Makler:
Keine unabhängige Marktpreisbewertung — du weißt nicht, ob der Angebotspreis angemessen ist. Keine professionelle Dokumentenprüfung (Grundbuch, Baulast, Bebauungsplan). Du trägst selbst die Verantwortung für die Vollständigkeit des Kaufvertrags.
Checkliste: Worauf beim Direktkauf achten?
- Grundbuchauszug (Abteilung I–III) selbst beim Grundbuchamt anfordern
- Baulastenverzeichnis und Bebauungsplan prüfen
- Energieausweis und Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre verlangen
- Kaufpreis mit Gutachter oder Online-Bewertungstools validieren
- Notarvertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen
Fazit: Bei einfachen Eigentumswohnungen ist der Direktkauf machbar. Bei komplexen Objekten (Mehrfamilienhaus, Gewerbeanteil, Erbbaurecht) ist ein Makler oder Gutachter unverzichtbar. Nächster Schritt: Alle Kaufnebenkosten 2026 kalkulieren.
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Häufige Fragen
Wie hoch ist die Maklerprovision beim Hauskauf 2026?
3,57% bis 7,14% des Kaufpreises inkl. MwSt. — je nach Bundesland. Der Kaeufer zahlt typischerweise 3,57% (bei geteilter Provision). Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 14.280 Euro Gesamtprovision, davon 7.140 Euro fuer den Kaeufer.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf?
Seit Dezember 2020 gilt das Bestellerprinzip: Der Makler-Auftraggeber (meist der Verkaeufer) zahlt mindestens 50%, der Kaeufer maximal 50%. Beide muessen gleich viel oder der Besteller mehr zahlen. Der Kaeufer zahlt erst nach dem Verkaeufer.
Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?
Als Privatkaeufer fuer selbstgenutztes Eigentum: Nein. Als Vermieter (Kapitalanleger): Ja — die Maklerprovision zaehlt zu den Anschaffungsnebenkosten und wird ueber die Nutzungsdauer abgeschrieben (AfA). Das spart jaehrlich ca. 100–300 Euro Steuern ueber 50 Jahre.