Mietkaution: Alles was Vermieter und Mieter wissen m\u00fcssen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Das Gesetz setzt eine klare Obergrenze: Maximal 3 Nettokaltmieten als Kaution (\u00a7 551 BGB). Das gilt f\u00fcr Wohnraummietveri\u00e4ltnisse.
Beispiel: Nettokaltmiete 700\u00a0\u20ac \u2192 maximale Kaution 2.100\u00a0\u20ac.
Der Mieter hat das Recht, die Kaution in 3 gleichen monatlichen Raten zu zahlen \u2014 die erste Rate zu Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses, die weiteren im 2. und 3. Monat. Viele Vermieter wollen die Kaution im Voraus in voller H\u00f6he \u2014 das ist rechtlich nur m\u00f6glich, wenn der Mieter freiwillig zugestimmt hat.
Vorsicht bei Klauseln: H\u00e4ufig anzutreffende Formulierungen wie \u201eKaution 5.000\u00a0\u20ac\u201c bei 600\u00a0\u20ac Nettokaltmiete sind unwirksam \u2014 Mieter muss maximal 1.800\u00a0\u20ac zahlen. Die gesetzeswird\u00e4rige Grenze bleibt.
Wie muss die Kaution angelegt werden?
Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Verm\u00f6gen anzulegen \u2014 insolvenzfest (\u00a7 551 Abs. 3 BGB):
- Standardweg: Kautionskonto f\u00fcr Mietkaution bei der Bank (Treuhandkonto auf den Namen des Mieters)
- Zins: Die Kaution muss mit markt\u00fcblichem Zinssatz f\u00fcr Spareinlagen mit dreimonatiger K\u00fcndigungsfrist angelegt werden. Der Zins geh\u00f6rt dem Mieter.
- Verboten: Kaution auf dem privaten Girokonto des Vermieters \u2014 auch wenn Mieter einverstanden ist
Alternative: Der Mieter kann auch eine Bankb\u00fcrgschaft stellen \u2014 dann zahlt er keine Kaution, sondern haftet mit einer Bank-Garantie. Der Vermieter muss das akzeptieren, wenn er keinen anderen Grund hat. Kautionsversicherungen (z.B. Kautionsfrei) sind eine weitere Alternative.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf die Kaution (oder Teile davon) einbehalten f\u00fcr:
- Ausstehende Mietzahlungen: R\u00fcckst\u00e4ndige Miete, die nach Auszug noch offen ist
- Sch\u00e4den durch den Mieter: Sch\u00e4den, die \u00fcber normale Abnutzung hinausgehen (zerbrochene Scheibe, tiefe Kratzer in Boden, Graffiti)
- Ausstehende Betriebskostenabrechnung: Wenn noch eine Abrechnung aussteht, darf er einen angemessenen Betrag zur\u00fcckhalten (nicht die gesamte Kaution)
- Nicht durchgef\u00fchrte Sch\u00f6nheitsreparaturen: Nur wenn im Mietvertrag wirksam vereinbart (viele Standardklauseln sind unwirksam!)
Was er NICHT einbehalten darf:
- Normale Abnutzung (Gebrauchsspuren durch vertragsm\u00e4\u00dfige Nutzung)
- Sch\u00e4den, die er selbst zu verantworten hat
- Betr\u00e4ge, die er einfach f\u00fcr \u00fcbf\u00e4llig h\u00e4lt, ohne es zu belegen
Wann muss die Kaution zur\u00fcckgezahlt werden?
Gesetzlich gibt es keine starre Frist. Die Rechtsprechung hat sich auf folgendes eingespielt:
- Nach sp\u00e4testens 3\u20136 Monaten nach Auszug muss die Kaution zur\u00fcckgezahlt sein, wenn keine Anspr\u00fcche bestehen
- Ausnahme Betriebskosten: Steht noch eine Abrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Anteil (usually 3\u20134 Nettokaltmieten) zur\u00fcckbehalten, bis die Abrechnung erstellt ist
- Ab 6 Monaten nach Auszug beginnt die R\u00fcckforderung verj\u00e4hrungsrechtlich kritisch zu werden \u2014 Mieter sollte dann schriftlich mahnen
Tipp f\u00fcr Mieter: Nach dem Auszug schriftlich (E-Mail, Brief mit R\u00fcckschein) Frist setzen und gleichzeitig Zinsanspruch geltend machen. Verj\u00e4hrung der Kautionsr\u00fcckforderung: 3 Jahre (\u00a7 195 BGB), beginnend nach Auszug.
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Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Maximal 3 Nettokaltmieten (\u00a7 551 BGB). Bei 700 EUR Nettokaltmiete: max. 2.100 EUR Kaution. H\u00f6here Kautions-Vereinbarungen im Mietvertrag sind gesetzwidrig und auf das gesetzliche Maximum zu reduzieren.
Wann bekommt man die Mietkaution zur\u00fcck?
Meist 1\u20136 Monate nach Auszug, sobald alle Anspr\u00fcche (R\u00fcckst\u00e4nde, Sch\u00e4den, ausstehende BK-Abrechnung) gepr\u00fcft wurden. Kein gesetzlicher Fixtermin, aber nach 6 Monaten schriftlich mahnen. Verjit\u00e4hrung der R\u00fcckforderung: 3 Jahre.
Darf der Vermieter die Kaution einfach einbehalten?
Nein \u2014 nur f\u00fcr konkrete, nachgewiesene Anspr\u00fcche (Mietr\u00fcckst\u00e4nde, Sch\u00e4den \u00fcber normale Abnutzung, ausstehende BK-Nachzahlung). Normale Gebrauchsspuren sind kein Grund. Einbehaltene Kaution ohne Begr\u00fcndung kann der Mieter gerichtlich zur\u00fcckfordern.
Muss die Mietkaution verzinst werden?
Ja. Die Kaution muss auf einem separaten Kautionskonto angelegt werden und die Zinsen geh\u00f6ren dem Mieter. In der aktuellen Niedrigzinsphase sind die Zinsen marginal, aber rechtlich muss die Anlage erfolgen.