Mietpreisbremse 2026: Alles was Vermieter wissen müssen
Wo gilt die Mietpreisbremse 2026?
| Bundesland | Gilt die MiPrBr? | Anzahl Gemeinden | Bekannte Städte |
|---|---|---|---|
| Berlin | Ja | Gesamt-Berlin | Alle Berliner Bezirke |
| Bayern | Ja | 162 Gemeinden | München, Nürnberg, Augsburg, Würzburg |
| Baden-Württemberg | Ja | 89 Gemeinden | Stuttgart, Freiburg, Heidelberg, Karlsruhe |
| NRW | Ja | 18 Gemeinden | Köln, Düsseldorf, Münster, Aachen |
| Hessen | Ja | 49 Gemeinden | Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt |
| Hamburg | Ja | Gesamt | Hamburg Stadt |
| Sachsen / Thüringen | Nein | — | Leipzig, Dresden, Erfurt: FREI |
| Brandenburg | Ja | 31 Gemeinden | Potsdam, Brandenburg/Havel |
Tipp für Kapitalanleger: Leipzig, Dresden und Erfurt gelten NICHT als angespannte Märkte — hier kannst du bei Neuvermietung den vollen Marktpreis verlangen. Ein wichtiger Grund, warum B-Städte in Sachsen/Thüringen für renditeorientierte Anleger besonders attraktiv sind. Leipzig-Guide →
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
1. Neubau: Alle Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals vermietet werden, sind vollständig ausgenommen. Bei Neubau gilt keine Begrenzung.
2. Umfassende Modernisierung: Wenn die Wohnung vor Erstvermietung so grundlegend modernisiert wurde, dass sie einem Neubau gleichkommt (Kostenschwelle: ca. 1/3 des Neubaupreises), gilt keine Mietpreisbremse.
3. Vormiete bereits drüber: Hat der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt, darfst du diese Höhe beibehalten — auch wenn sie über 10% der Vergleichsmiete liegt (aber nicht erhöhen).
4. Möblierung: Ein Möblierungszuschlag kann on top verlegt werden. Richtwert: 5–10% der Kaltmiete für normale Möblierung — aber Vorsicht: zu hohe Zuschläge werden als Umgehungsversuch gewertet.
Sonderfall Berlin: Berlin hatte 2020 zusätzlich den "Mietendeckel" eingeführt — der wurde 2021 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt. Die normale Mietpreisbremse gilt weiter.
Was passiert wenn du die Grenze überschreitest?
Überschreitest du bei Neuvermietung die zulässige Miete und der Mieter rügt dies schriftlich, muss er den Überschreitung-Betrag ab dem Zeitpunkt der Rüge nicht mehr zahlen. Eine Rückforderung für die Vergangenheit ist auf maximal 30 Monate vor der Rüge begrenzt (§ 556g Abs. 2 BGB).
Praxis-Risiko: Mieter rügen die Mietpreisbremse zunehmend — besonders in Berlin und München. Mieterverbände bieten kostenlose Rüge-Prüfung an. Du als Vermieter musst auf Verlangen des Mieters die Vormiete und Modernisierungskosten offenlegen.
Empfehlung: Prüfe vor jeder Neuvermietung in Regionen mit Mietpreisbremse: (1) Aktuellen qualifizierten Mietspiegel, (2) Vormiete dokumentieren, (3) Bei Neubau oder Modernisierung: Ausnahmetatbestand schriftlich sichern. Mehr zur sicheren Vermietung: Wohnung vermieten Guide · Mietrendite optimieren
Wo gilt die Mietpreisbremse? Überblick nach Bundesland
Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die jeweiligen Landesregierungen per Verordnung festlegen. Stand 2026:
| Bundesland | Gilt in | Bis wann |
|---|---|---|
| Bayern | 162 Gemeinden (u.a. München, Nürnberg) | 31.12.2025 |
| Berlin | Gesamtes Stadtgebiet | 31.05.2025 |
| Hamburg | Gesamtes Stadtgebiet | 31.08.2026 |
| NRW | 18 Gemeinden (Bonn, Düsseldorf, Köln) | 30.06.2025 |
| Baden-Württemberg | 89 Gemeinden (Stuttgart, Freiburg, Heidelberg) | 31.01.2027 |
| Hessen | 49 Gemeinden (Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt) | 31.12.2025 |
Ob deine Gemeinde betroffen ist, prüfst du über das jeweilige Landesministerium oder beim Vermieter-Guide. In Gebieten ohne Mietpreisbremse gilt weiterhin die allgemeine Grenze: Miete maximal 20 % über Mietspiegel (Mietwüchergrenze 50 %).
Ausnahmen und Sonderfälle der Mietpreisbremse
Die Mietpreisbremse klingt strenger als sie ist — denn es gibt zahlreiche gesetzliche Ausnahmen:
- Erstbezug nach Neubau: Alle Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt wurden, sind dauerhaft ausgenommen. Der Vermieter kann hier frei den Marktpreis ansetzen.
- Umfassende Modernisierung: Wurde die Wohnung vor Wiedervermietung umfassend modernisiert, gilt die Bremse nicht. Kriterium: mindestens ein Drittel der für einen Neubau typischen Kosten wurden aufgewandt.
- Vormiete höher: Wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat, darf diese Miete weiter verlangt werden — aber nicht über den Vormieter-Preis hinaus.
- Möblierung: Möblierte Wohnungen dürfen einen möblierungsabhängigen Zuschlag erhalten, sofern dieser verhältnismäßig ist.
- Staffelmiete und Indexmiete: Beide Modelle sind grundsätzlich zulässig — die Staffel muss aber vom Mietspiegel-Niveau ausgehen.
Wichtig für Vermieter: Die Mietpreisbremse ist nicht von Amts wegen wirksam. Der Mieter muss aktiv rückfordern und eine schriftliche Rüge aussprechen. Erst dann besteht Rückzahlungspflicht für max. die letzten 2,5 Jahre. Mehr zum Thema: Mietrecht für Vermieter · Wohnung vermieten: vollständiger Guide.
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