Die Nettorendite (auch Nettomietrendite) verrät dir als Kapitalanleger, wie profitabel eine Immobilie ist. Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen, brauchst du nicht viel, nur das richtige Wissen und 2 Faktoren: den Kaufpreis und die Mieteinnahmen. Erfahre hier, wie du schnell die Nettorendite berechnen kannst. So kannst du schnell die Rentabilität von Immobilien-Angeboten prüfen und verschiedene Angebote miteinander vergleichen. Wir bieten dir alle wichtigen Informationen zur Nettorendite in unserem Ratgeber „Rendite Immobilie“. Sobald du ein Angebot hast, nutz unseren kostenlosen Kapitalanlagerechner.
Was ist die Nettorendite?
Die Kosten einer Immobilie – wenn du eine Immobilie als Kapitalanlage kaufst, erfolgt dies in der Regel mit einer Immobilienfinanzierung und einem Kredit. Du stellst 10% Eigenkapital zur Verfügung, während die Bank 90% des Kaufpreises als Kredit für den Immobilienkauf gibt. Zurückzahlung des Kredits und Instandhaltung – Du zahlst den Kredit in monatlichen Raten zurück, typischerweise 2% Tilgung und 2% Zinsen (hier findest du die aktuellen Bauzinsen). Außerdem musst du 2% Instandhaltungsrücklage berücksichtigen. Damit ergibt sich eine (kostendeckende) Mindestrendite von 6%.
Was ist eine gute Nettomietrendite?
Wenn du eine Nettorendite von über 6% erzielst, herzlichen Glückwunsch! Denn dein Mieter zahlt deine Immobilie ab. Ab einer Rendite von 7%, 8% und mehr erzielst du zusätzlichen Ertrag. Das macht Immobilien so interessant für den passiven Vermögensaufbau. Bei einer Rendite von 6% und weniger reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um deine monatlichen Kosten zu decken. Deshalb suchen Kapitalanleger gezielt nach Renditeimmobilien mit einer Rendite von 7% und mehr.
Wichtige Faktoren sind also:
- Kaufpreis: Wie hoch ist dein Kaufpreis im Vergleich zu den zukünftigen Einnahmen?
- Mieteinnahmen: Welchen Preis pro Quadratmeter kannst du als Kaltmiete ansetzen?
- Finanzierung: Wie lange ist dein Zins in der Finanzierung gesichert?
- Instandhaltungsrücklage: Welche Kosten musst du einplanen?
Nettorendite Berechnung: So geht’s
Wie berechnest du die Nettomietrendite? Ganz einfach:
Nettomietrendite (%) = ( [ Monatskaltmiete – Instandhaltungsrücklage ] * 12) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
Beispiel Berechnung: Nettomietrendite
Hier nochmal kurz und bündig in tabellarischer Form. Nehmen wir als Beispiel den Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin zum Kaufpreis von 120.000 Euro. Berücksichtigen wir auch die Kaufnebenkosten in Berlin.
Beispiel (Formel):
( [ 800 – 200 ] * 12 ) / (120.000 + 9.600) = 5,56%
Tabelle: Schritt für Schritt zur Rendite
Hier nochmal aufgeschlüsselt in einer übersichtlichen Tabelle, dein Weg zur Nettorendite.
| Nettorendite | Anteil % | Betrag |
|---|---|---|
| Monatskaltmiete | 800 € | |
| Instandhaltungsrücklage | 2,0% | 200 € |
| Total / Monat | 600 € | |
| Total / Jahr | 7.200 € | |
| Kaufpreis | 120.000 € | |
| Grunderwerbsteuer (Berlin) | 6,0% | 7.200 € |
| Notarkosten | 1,5% | 1.800 € |
| Grundbucheintrag | 0,5% | 600 € |
| Total / Investment | 129.600 € | |
| Nettorendite: | 5,56% |
Nettomietrendite Schritt für Schritt berechnen
Die Nettomietrendite ist die wichtigste Kennzahl für jede Renditeimmobilie — sie zeigt, wie viel Ertrag du nach allen laufenden Kosten auf dein eingesetztes Gesamtkapital erzielst.
Formel
(Jahreskaltmiete − Laufende Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100
Laufende Kosten: Instandhaltung (1–2 €/qm/Monat) + Verwaltung (5–8% der Miete) + nicht umlegbare Nebenkosten
Rechenbeispiel: 60-qm-Wohnung in Hamburg
| Position | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis | 280.000 € |
| Kaufnebenkosten (9,5%) | 26.600 € |
| Gesamtkapital | 306.600 € |
| Jahreskaltmiete (1.150 €/Mon.) | 13.800 € |
| Instandhaltung (1,50 €/qm/Mon.) | − 1.080 € |
| Hausverwaltung (6%) | − 828 € |
| Sonstige NK (nicht umlagefähig) | − 300 € |
| Nettomieteinnahmen p.a. | 11.592 € |
| Nettomietrendite | 3,78% |
Bruttomietrendite wäre: 13.800 ÷ 280.000 × 100 = 4,93% — also fast 1,2 Prozentpunkte mehr. Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Zahl.
Was ist eine gute Nettomietrendite 2026?
| Nettomietrendite | Bewertung | Typische Lage |
|---|---|---|
| Unter 2% | Nicht rentabel | München Bestlagen, Luxusimmobilien |
| 2–3% | Schwach | München, Hamburg, Frankfurt A-Lagen |
| 3–4% | Marktüblich | Berlin, Köln, Düsseldorf |
| 4–5% | Gut | B-Städte: Leipzig, Dresden, Augsburg |
| Über 5% | Sehr gut | C-Städte: Erfurt, Halle, Cottbus |
Wichtig: In A-Städten (unter 3%) rechnet sich die Investition hauptsächlich über Wertsteigerung und Hebeleffekt — nicht über laufende Rendite. In B-Städten dominiert die Rendite. Beide Strategien können richtig sein, je nach Zeithorizont.
Nettomietrendite vs. Eigenkapitalrendite: Der entscheidende Unterschied
Die Nettomietrendite bezieht sich auf das gesamte eingesetzte Kapital (Kaufpreis + Nebenkosten). Die Eigenkapitalrendite (EKR) bezieht sich nur auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital — der Rest ist Fremdkapital der Bank. Dadurch wirkt der Hebeleffekt:
| Nettomietrendite | Eigenkapitalrendite | |
|---|---|---|
| Rechengrundlage | Kaufpreis + NK | Nur Eigenkapital |
| Beim Beispiel oben | 3,78% | ca. 12–15% (mit 25% EK) |
| Relevanz | Objektqualität bewerten | Kapitaleffizienz messen |
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Renditeobjekte im Blick: 3 Faktoren für hohe Nettomietrendite
Hohe Nettomietrendite entsteht nicht zufällig — sie ist das Ergebnis von Lagewahl, Kaufpreisverhandlung und realistischer Kostenkalkulation. Diese drei Faktoren entscheiden:
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Rendite nach Objekttyp: Was wirft am meisten ab?
Nicht jede Immobilie ist gleich — Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Studentenapartments und Denkmalimmobilien unterscheiden sich erheblich in Rendite, Risiko und Aufwand. Diese Übersicht zeigt, was du 2026 realistisch erwarten kannst:
| Objekttyp | Ø Kaufpreisfaktor | Nettomietrendite | Aufwand | Für wen geeignet |
|---|---|---|---|---|
| ETW (Eigentumswohnung) | 18–35x (je nach Stadt) | 2,5–5,5% | Gering | Einsteiger, sichere erste Anlage |
| Mehrfamilienhaus (MFH) | 15–25x | 3,5–6,0% | Mittel (eine Verwaltung) | Fortgeschrittene ab 200k EK |
| Studentenwohnung / Mikroapartment | 18–30x | 3,5–6,5% | Hoch (Mieterwechsel) | Anleger in Uni-Städten |
| Denkmalimmobilie | 20–35x | 2,5–4,5% | Hoch (Sanierungsaufwand) | Anleger mit hohem Steuersatz (42–45%) |
| Gewerbeimmobilie (klein) | 12–20x | 4,0–8,0% | Hoch (Leerstandsrisiko) | Erfahrene Investoren |
| Immobilien-ETF / REIT | — | 3,5–6,0% (historisch) | Sehr gering | Einsteiger ohne Eigenkapital |
Wichtige Einschränkung: Diese Werte sind Richtwerte für 2026. Die tatsächliche Nettomietrendite hängt immer vom konkreten Objekt ab — Lage, Zustand, Kaufpreis und Mietpotenzial entscheiden. Nutze den Rechner oben für dein konkretes Objekt.
Denkmalimmobilien können trotz geringerer Mietrendite sehr attraktiv sein: Die erhöhte AfA (9% + 7% über 12 Jahre) erzeugt bei 42–45% Steuersatz eine jährliche Steuerersparnis im 5-stelligen Bereich — die Gesamtrendite inklusive Steuereffekt übertrifft dann oft normale ETW.
Renditepotenzial berechnen: Kostenloser Rendite-Rechner für alle Objekttypen → · Steuern optimieren: AfA-Rechner + Denkmal-AfA erklärt · Städte vergleichen: Städtevergleich 2026
Cashflow-Ampel: Was bedeutet deine Nettomietrendite 2026?
Bei einem Finanzierungszins von 3,5–4% p.a. (Stand April 2026) ändert sich die Bewertung einer Rendite grundlegend. Diese Ampel zeigt dir, wie du deine Nettomietrendite einordnen solltest:
| Nettomietrendite | Cashflow-Einschätzung | Was das bedeutet | Strategie |
|---|---|---|---|
| Über 4% | Grün — Positiver Cashflow wahrscheinlich | Mietrendite liegt über dem Zinsniveau — laufende Kosten oft durch Miete gedeckt | Kaufen, sofern Lage und Kaufpreisfaktor stimmen |
| 3,5–4% | Hellgrün — knapp positiv bis neutral | Cashflow-Breakeven bei ca. 25% Eigenkapital. Tilgung läuft, Vermögensaufbau trotzdem. | OK wenn Lage gut und AfA + Steuerersparnis eingerechnet |
| 3–3,5% | Gelb — Negativer Cashflow möglich | Bei 3,8% Zins geht die Rechnung nur mit viel Eigenkapital auf — oder mit AfA-Steuerersparnis | Nur mit starker Lage und hoher Wertsteigerungserwartung. AfA unbedingt einrechnen. |
| Unter 3% | Rot — Negativer Cashflow fast sicher | Bei aktuellen Zinsen monatlicher Zuschuss nötig. Nur vertretbar in Premium-Lagen mit starker Wertsteigerung (München Innenstadt etc.) | Nur für Anleger mit hohem Steuersatz + Wertsteigerungsstrategie. Cashflow immer negativ. |
Grundsatz: Nettomietrendite sollte mindestens gleich dem Finanzierungszins sein — dann ist der Cashflow nahe null. Jeder Punkt über dem Zinsniveau = echte Rendite oben drauf.
Cashflow berechnen: Kostenloser Rechner → · Steuern einrechnen: AfA & Werbungskosten · Kaufpreisfaktor: KPF unter 25 erklärt
Nicht-umlagefähige Betriebskosten: Was du selbst trägst
Der größte Fehler bei der Renditeberechnung: Bruttorendite mit Nettorendite verwechseln. Diese Kosten kannst du nicht auf den Mieter umlegen — sie reduzieren direkt deine Mieteinnahmen. Wer sie vergisst, rechnet 1–2 Prozentpunkte zu viel Rendite:
| Kostenposition | Richtwert | Beispiel (60 qm, 1.000 € Kaltmiete) | Absetzbar? |
|---|---|---|---|
| Hausverwaltung | 5–8% der Kaltmiete/Mon. | 50–80 €/Mon. | Ja — Werbungskosten |
| Instandhaltungsrücklage | 1–2 €/qm/Mon. (Altbau: 2–3 €) | 60–120 €/Mon. | Ja, wenn ausgegeben |
| Leerstand / Mietausfall | 2–5% der Jahreskaltmiete | 240–600 €/Jahr | Werbungskosten (anteilig) |
| Nicht umlagefähige NK | ca. 200–400 €/Jahr | Kontokosten, Steuerberater-Anteil | Ja |
| Sanierung (Rücklage WEG) | Hausgeld-Anteil variiert | 50–300 €/Mon. (je nach Objekt) | Nur wenn verbraucht |
| Persönliche Einkommensteuer | 20–42% auf Mietgewinn | 200–400 €/Mon. (Steuersatz abh.) | Nein |
Wohnung: 60 qm, Kaufpreis 280.000 €, Kaltmiete 1.000 €/Mon.
Bruttorendite: 4,3% (12.000 € ÷ 280.000 €)
− Hausverwaltung (6%): −720 €/Jahr
− Instandhaltung (1,50 €/qm): −1.080 €/Jahr
− Leerstandsreserve (3%): −360 €/Jahr
− Sonstige NK: −300 €/Jahr
Nettomieteinnahmen: 9.540 €/Jahr → Nettorendite: 3,11% (inkl. NK-Faktor)
Leerstand realistisch einplanen: Die Faustformel
Kein Objekt ist dauerhaft vermietet. Mieterwechsel, Sanierungspausen und Suchzeiten kosten Einnahmen. Wer Leerstand nicht einplant, hat eine unrealistische Renditekalkulation:
| Lage / Objekttyp | Erwarteter Leerstand p.a. | Kosten bei 1.000 € Kaltmiete | Ursache |
|---|---|---|---|
| A-Stadt (Berlin, München, Hamburg) | 1–2 Wochen/Jahr | 250–500 €/Jahr | Hohe Nachfrage, kurze Suchzeiten |
| B-Stadt (Leipzig, Dresden, Erfurt) | 2–4 Wochen/Jahr | 500–1.000 €/Jahr | Gute Nachfrage, etwas längere Suche |
| Studentenwohnung / möbliert | 4–8 Wochen/Jahr | 1.000–2.000 €/Jahr | Kurze Mietverhältnisse, Semesterwechsel |
| Gewerbe / C-Lage | 2–6 Monate/Jahr | 2.000–6.000 €/Jahr | Erhöhtes Leerstandsrisiko |
Praxis-Tipp: Reserve 2–3% der Jahreskaltmiete als Leerstandspuffer einkalkulieren. Bei schneller Neuvermietung (unter 4 Wochen) und guter Mieterauswahl lässt sich Leerstand unter 1% halten. Wichtigste Maßnahme: Anschlusskommunikation 3 Monate vor Auszug starten — Inserat bereits vor dem Auszug schalten.
Vollständige Kostenrechnung: Kostenloser Rendite-Rechner → · Mieterauswahl optimieren: Mieterauswahl & Selbstauskunft · Steuern einrechnen: AfA & Werbungskosten
Nettomietrendite nach Stadttyp: A, B und C-Städte im Vergleich
Die erreichbare Nettomietrendite hängt stark vom Standort ab. A-Städte haben hohe Kaufpreise bei geringer Rendite — C-Städte hohe Renditen bei erhöhtem Risiko. Die richtige Strategie hängt von deinen Zielen ab:
| Stadttyp | Beispiele | Nettomietrendite | Kaufpreisfaktor | Wertsteigerung | Strategie |
|---|---|---|---|---|---|
| A-Stadt | München, Hamburg, Berlin, Frankfurt, Köln, Stuttgart | 2,0–3,0 % | 28–45x | Hoch (2–5 %/Jahr) | Wertsteigerungs-Strategie: Cashflow negativ, Vermögensaufbau durch Preissteigerung |
| B-Stadt | Leipzig, Dresden, Erfurt, Nürnberg, Hannover, Bremen | 3,5–5,0 % | 18–28x | Mittel (1–3 %/Jahr) | Balanced-Strategie: Cashflow-positiv oder nahe Null, solide Wertsteigerung |
| C-Stadt | Chemnitz, Magdeburg, Halle, Cottbus, Bremerhaven | 5,0–8,0 % | 12–18x | Niedrig bis negativ | Cashflow-Strategie: Hohe laufende Einnahmen, aber Leerstandsrisiko und kein Preisanstieg |
Wichtig: Hohe Nettomietrendite in C-Städten klingt attraktiv — aber höhere Leerstandsrisiken, geringere Mieternachfrage und fehlende Wertsteigerung können die Rendite auf dem Papier zurückhalten. B-Städte wie Leipzig oder Dresden bieten 2026 das beste Risiko-Rendite-Verhältnis: Noch bezahlbare Kaufpreise, wachsende Wirtschaft und 3,5–5 % Nettomietrendite.
Wann lohnt sich eine A-Stadt trotz niedriger Rendite? Wenn du auf Wertsteigerung setzt und den negativen Cashflow aus eigenem Einkommen tragen kannst (Finanzierungskosten > Mieteinnahmen = "Kosten-Immobilie"). Bei A-Stadt-Wohnungen ist die Eigenkapitalrendite oft trotzdem stark, weil der Hebeleffekt auf die Wertsteigerung greift. Mehr dazu: Eigenkapitalrendite und Hebeleffekt erklärt.
Städtevergleich konkret: Investieren in deutschen Städten — 5 Standorte mit Stadtteilen und Renditen · Rendite selbst berechnen: Kostenloser Rendite-Rechner →
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite zieht keine Kosten ab: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die Nettomietrendite berücksichtigt Instandhaltung, Verwaltung und nicht umlegbare Nebenkosten und bezieht auch die Kaufnebenkosten ein. Sie ist die aussagekräftigere Zahl.
Wie hoch sollte die Mietrendite sein, damit eine Immobilie sich lohnt?
Als Faustregel: Bruttomietrendite über 4%, Nettomietrendite über 3%. In Großstädten wie München ist oft nur 2,5–3% brutto realistisch — dort rechnet sich die Investition vor allem durch Wertsteigerung und den Hebeleffekt bei der Eigenkapitalrendite.
Kann ich die Nettomietrendite selbst berechnen?
Ja, mit dem kostenlosen Rendite-Rechner. Einfach Kaufpreis, Kaufnebenkosten, monatliche Kaltmiete und geschätzte laufende Kosten eingeben — du siehst sofort Brutto- und Nettomietrendite sowie die Eigenkapitalrendite.
Was ist die Nettorendite bei Immobilien?
Nettorendite Immobilien ist ein synonym für Nettomietrendite — beide Begriffe beschreiben dieselbe Kennzahl: die tatsächliche Rendite einer Immobilie nach Abzug aller laufenden Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall). Berechnung: (Jahreskaltmiete − jährliche Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Eine gute Nettorendite liegt 2026 bei über 3,0% — idealerweise über 3,5%, um Finanzierungskosten zu decken. A-Städte (München, Frankfurt) erreichen oft nur 1,5–2,5%, B-Städte wie Leipzig 3,5–5%.
Nettorendite Immobilien berechnen: Welche Kosten ziehe ich ab?
Für die Nettorendite bei Immobilien ziehst du folgende jährliche Kosten ab: 1) Nicht umlagefähige Nebenkosten (Instandhaltungsrücklage 1–2 €/qm/Monat), 2) Hausverwaltung (ca. 5–8% der Jahresmiete), 3) Leerstandsrisiko (1–2 Monatsmieten/Jahr als Reserve einkalkulieren), 4) Kaufnebenkosten erhöhen den Nenner (ca. 10% des Kaufpreises für Notar, Grunderwerbsteuer, Makler). Der Rendite-Rechner übernimmt diese Berechnung automatisch.
Wann lohnt sich eine Immobilie trotz niedriger Nettomietrendite?
Eine Nettomietrendite unter 3% lohnt sich trotzdem, wenn: (1) die Lage starke Wertsteigerung verspricht (A-Städte München, Hamburg), (2) der Hebeleffekt durch Fremdkapital die Eigenkapitalrendite auf 8–15%+ treibt, oder (3) Steuervorteile (AfA + Werbungskosten) die reale Belastung senken. Entscheidend ist die Gesamtrendite aus Mietrendite + Wertsteigerung + Steuereffekt.
Wie unterscheidet sich die Eigenkapitalrendite von der Nettomietrendite?
Die Nettomietrendite misst den Return auf den Gesamtkaufpreis (ohne Hebel). Die Eigenkapitalrendite misst nur den Return auf das eingesetzte Eigenkapital — und ist durch Fremdfinanzierung viel höher. Beispiel: 3% Nettomietrendite auf 300.000 Euro, aber 80% Fremdkapital = mögliche Eigenkapitalrendite von 10–15% auf die 60.000 Euro Eigenkapital.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 – schnell, aber ungenau
- Nettomietrendite: (Miete − alle Kosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten) × 100 – die ehrliche Zahl
- Richtwert: Brutto > 4%, Netto > 3% – unter 2,5% netto lohnt sich Immobilie selten
- Kaufnebenkosten: 9–12% des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer + Notar + Makler) immer einrechnen
- Steigerung: Höhere Miete, weniger Leerstand oder günstigerer Einkauf verbessern die Rendite sofort
Rendite berechnen → · Kaufpreisfaktor verstehen · Steuern sparen
