Kostenloser Rechner

Rendite-Rechner für Immobilien

Kaufpreis, Miete und Nebenkosten eingeben — du siehst sofort Brutto- und Nettomietrendite sowie Eigenkapitalrendite.

Mann erklärt Renditekennzahlen auf Laptop für Kapitalanlage-Immobilien in München

Eingaben

Schnellstart:
Notar, Grunderwerbsteuer, Makler ca. 8–12%

Ergebnis

Brutto-Mietrendite —
Netto-Mietrendite —
Eigenkapitalrendite —
Kaufpreisfaktor —
Monatl. Cashflow —
Jährl. Nettomieteinnahmen —

* Richtwerte ohne Gewähr. Keine Anlageberatung.

Was bedeuten die Kennzahlen?

Brutto-Mietrendite

Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Schnelltest vor der Detailanalyse. Ziel: mindestens 4–5%.

Netto-Mietrendite

Jahresmiete abzüglich Verwaltung und Instandhaltung ÷ Gesamtinvestition. Realistischer als Brutto.

Eigenkapitalrendite

Nettomieteinnahmen minus Kreditzinsen ÷ eingesetztes Eigenkapital. Der Hebel-Effekt sichtbar gemacht.

Weiterführende Guides

Kaufpreisfaktor

Wie teuer ist eine Immobilie wirklich? Der Kaufpreisfaktor als Schnelltest.

Guide lesen →

Nettomietrendite

Schritt für Schritt: So berechnest du die echte Rendite nach allen Kosten.

Guide lesen →

Finanzierung 2026

Zinsen, Tilgung, Eigenkapital — wie du heute noch finanzierst.

Guide lesen →

Praxisbeispiele

3 typische Szenarien — zum Nachrechnen

Klick auf „In Rechner laden” und du siehst das vollständige Ergebnis sofort.

Leipzig — B-Stadt

Rendite-Fokus
Kaufpreis220.000 €
Kaltmiete900 €/Mon.
Eigenkapital55.000 €
Bruttomietrendite4,9%
Kaufpreisfaktor~20x
EKR (gesch.)~10–12%
Empfohlener Einstieg

Hamburg — A-Stadt

Ausgewogen
Kaufpreis380.000 €
Kaltmiete1.300 €/Mon.
Eigenkapital95.000 €
Bruttomietrendite4,1%
Kaufpreisfaktor~24x
EKR (gesch.)~7–9%

München — Premium

Wertsteigerung
Kaufpreis600.000 €
Kaltmiete1.500 €/Mon.
Eigenkapital150.000 €
Bruttomietrendite3,0%
Kaufpreisfaktor~33x
EKR (gesch.)~4–6% + Wert

EKR = geschätzte Eigenkapitalrendite. Alle Werte sind Orientierungswerte, keine Anlageberatung. Wie die Rendite genau berechnet wird →

Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten-Rechner

Kaufpreis eingeben, Bundesland wählen — du siehst sofort Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler als Einzelposten und Gesamtsumme.

Bayern & Sachsen günstigste Bundesländer (3,5%)
0 % wenn kein Makler. Max. 3,57 % (Käuferanteil)

Deine Kaufnebenkosten

Grunderwerbsteuer—
Notarkosten (ca. 1,5%)—
Grundbucheintrag (ca. 0,5%)—
Maklerprovision—
Nebenkosten gesamt—
Eigenkapital-Bedarf (20% EK + NK)—

Die Kaufnebenkosten müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden — Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit. Das bedeutet: Dein tatsächlicher Eigenkapitalbedarf ist Kaufpreis × 20% plus alle Nebenkosten. Mehr: Eigenkapital aufbauen → · Grunderwerbsteuer im Steuer-Guide

Die Kennzahlen erklärt

Bruttomietrendite

Die einfachste Kennzahl: Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Gut für schnellen Überblick, ignoriert aber alle Kosten. Ab 4% akzeptabel, ab 5% solide.

Nettomietrendite

Die echte Rendite nach Kosten: (Jahresnettokaltmiete − Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100. Kosten = Instandhaltung + Verwaltung + nicht umlegbare NK. Ab 3% gut.

Eigenkapitalrendite (EKR)

Das entscheidende Maß: (Nettomieteinnahmen − Kreditzinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Durch den Hebel (Fremdfinanzierung) kann sie 10–20%+ betragen. Das ist der eigentliche Vorteil von Immobilien.

Kaufpreisfaktor

Zeigt in wie vielen Jahren sich die Immobilie rechnerisch amortisiert: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Unter 20 = günstig. 20–25 = marktüblich. Über 30 = teuer.

Mietrendite erklärt → Kaufpreisfaktor erklärt →

Weiterführende Guides

Immobilie als Kapitalanlage

Grundlagen, Eigenkapital, Kosten und erste Schritte für Einsteiger.

Guide lesen →

Finanzierung 2026

Zinsen, Tilgung, Eigenkapital — wie du heute noch günstig finanzierst.

Guide lesen →

Steuern sparen

AfA, Werbungskosten, Spekulationsfrist — legal tausende Euro sparen.

Guide lesen →

Häufige Fragen zum Rendite-Rechner

Was ist eine gute Mietrendite für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Als Faustregel gilt: Bruttomietrendite über 4%, Nettomietrendite über 3%. In A-Städten (München, Hamburg) sind 2,5–3,5% realistisch, in B-Städten (Leipzig, Dresden) 4–6%. Entscheidender als die Mietrendite ist die Eigenkapitalrendite — die profitiert durch den Hebeleffekt deutlich stärker.

Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?

Eigenkapitalrendite = (Nettomieteinnahmen − Kreditzinsen) ÷ Eigenkapital × 100. Beispiel: 10.000 € Nettomiete − 6.000 € Zinsen = 4.000 € Nettoertrag auf 80.000 € Eigenkapital = 5% EKR. Durch tilgungsbedingte Vermögensbildung steigt der tatsächliche Return.

Welche Kaufnebenkosten muss ich einrechnen?

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je Bundesland), Notarkosten (ca. 1,5%), Grundbucheintrag (ca. 0,5%), ggf. Maklercourtage (bis 3,57%). Insgesamt 8–12% des Kaufpreises. Diese Kosten werden vom Rechner als Prozentsatz berücksichtigt — im Feld "Kaufnebenkosten (%)" eintragen.

Was bedeutet ein negativer Cashflow?

Negativer Cashflow bedeutet, dass die monatlichen Ausgaben (Rate + Verwaltung + Instandhaltung) die Mieteinnahmen übersteigen. Das ist nicht zwingend schlecht: Durch AfA, Zinsenabzug und Tilgung (= Vermögensaufbau) kann das Investment trotzdem positiv sein. Entscheidend ist die Eigenkapitalrendite, nicht nur der monatliche Cashflow.

Wie hoch sollte der Kaufpreisfaktor maximal sein?

Als Faustregel gilt: Kaufpreisfaktor unter 20 = günstig (5%+ Rendite), 20–25 = marktüblich, 25–30 = kritisch, über 30 = nur mit Wertsteigerungsperspektive sinnvoll. In München liegt der Faktor oft bei 35–45 — dort rechnet sich eine Immobilie fast ausschließlich durch langfristige Wertsteigerung, nicht durch laufende Rendite.

Wie hoch sind Kaufnebenkosten in meinem Bundesland?

Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer — sie variiert je Bundesland stark: Bayern und Sachsen haben mit 3,5% die niedrigste, NRW, Brandenburg und Thüringen die höchste mit 6,5%. Dazu kommen Notar (ca. 1,5%) und Grundbucheintrag (ca. 0,5%) — bundesweit gleich. Optional Makler (bis 3,57%). Mit dem Kaufnebenkosten-Rechner auf dieser Seite berechnest du den genauen Betrag für dein Bundesland in Sekunden.